CPCV und Anzahlung: der Vorvertrag beim Hauskauf und wie Sie sich schützen
PARCERIA ER · Comprar casa · atualizado em 2026-11-08
Zwischen dem angenommenen Angebot und der Beurkundung vergehen in der Regel einige Wochen oder Monate. Der contrato-promessa de compra e venda (CPCV, Kaufvorvertrag) ist das Dokument, das beide Parteien in dieser Zeit bindet: Der Verkäufer verspricht zu verkaufen, der Käufer verspricht zu kaufen, und alles wird schriftlich festgehalten, einschließlich der Anzahlung (sinal).
Wozu der CPCV dient
Der CPCV überträgt die Immobilie nicht: Das geschieht erst bei der Beurkundung (escritura, oder mit einer beglaubigten Privaturkunde). Er legt die Bedingungen des Geschäfts fest und gibt beiden Seiten Sicherheit, während der Käufer den Kredit beantragt und der Verkäufer die Unterlagen zusammenstellt. Ein guter CPCV enthält mindestens:
- die vollständigen Angaben zu Käufern und Verkäufern;
- die Beschreibung der Immobilie mit Steuerartikel und Grundbucheintrag, einschließlich Garage oder Abstellraum;
- den Preis, die Höhe der Anzahlung und die Zahlungsweise des Restbetrags;
- die Frist für die Beurkundung und wer den Termin festlegt;
- dass die Immobilie frei von Lasten und Belastungen verkauft wird (zum Beispiel mit Löschung der Hypothek des Verkäufers bei der Beurkundung);
- was geschieht, wenn eine der Parteien ihre Pflichten nicht erfüllt.
Die Formvorschriften
Der CPCV für eine Wohnimmobilie muss schriftlich abgeschlossen werden, und die Unterschriften müssen persönlich beglaubigt werden (zum Beispiel durch einen Notar, Rechtsanwalt oder solicitador). Wer die Unterschriften beglaubigt, bestätigt auch das Vorliegen der Nutzungsgenehmigung (licença de utilização) oder der Baugenehmigung. Auch wenn das Simplex Urbanístico (Reform zur Vereinfachung des Baurechts) die Genehmigung bei der Beurkundung nicht mehr verlangt, bleibt diese Anforderung für den Vorvertrag bestehen.
Die Anzahlung: wie viel und wozu
Das Gesetz legt die Höhe der Anzahlung nicht fest. In der Praxis liegt sie meist zwischen 10% und 20% des Preises und wird bei der Schlusszahlung angerechnet. Leisten Sie sie immer per Überweisung oder Scheck und achten Sie darauf, dass der Betrag im Vertrag oder auf einer Quittung festgehalten wird.
Die Anzahlung dient beiden Seiten als Sicherheit:
| Wenn der Käufer zurücktritt oder seine Pflichten nicht erfüllt | verliert er die Anzahlung |
| Wenn der Verkäufer zurücktritt oder seine Pflichten nicht erfüllt | zahlt er die Anzahlung doppelt zurück |
Hat der Käufer bereits die Schlüssel erhalten, kann er stattdessen den Wert verlangen, den die Immobilie zu diesem Zeitpunkt hat, abzüglich des vereinbarten Preises, zuzüglich der geleisteten Anzahlung.
Achtung: Wird der Kredit abgelehnt und sagt der Vertrag nichts dazu, verpflichtet das Gesetz nicht zur Rückzahlung der Anzahlung. Holen Sie vor der Unterschrift eine Vorabzusage der Bank ein und nehmen Sie eine Klausel auf, nach der die Anzahlung zurückgezahlt wird, falls der Kredit nicht genehmigt wird.
Wenn eine Partei ihre Pflichten nicht erfüllt
Statt die Anzahlung zu behalten oder sie doppelt zu erhalten, kann die vertragstreue Partei vor Gericht die Vertragserfüllung (execução específica) verlangen: ein Urteil, das den Verkauf anstelle der säumigen Partei vollzieht. Bei Vorverträgen über Wohnimmobilien kann dieses Recht nicht durch eine Klausel ausgeschlossen werden.
Es gibt jedoch eine Grenze: Ein gewöhnlicher CPCV bindet nur diejenigen, die ihn unterschrieben haben. Verkauft der Verkäufer die Immobilie an jemand anderen, hat der Käufer Anspruch auf die doppelte Anzahlung, aber nicht auf die Immobilie. Um dieses Risiko zu vermeiden, kann der Vertrag dingliche Wirkung (eficácia real) erhalten: Er wird notariell oder als beglaubigte Urkunde mit dieser ausdrücklichen Erklärung geschlossen und im Grundbuchamt eingetragen. Das lohnt sich vor allem bei langen Fristen oder bei Immobilien im Bau.
Und die Steuern?
Die Unterzeichnung des CPCV allein löst keine IMT (Grunderwerbsteuer) aus. Die Steuer kann schon vor der Beurkundung fällig werden, wenn dem Käufer die Schlüssel bereits mit dem Vertrag übergeben werden oder wenn die Position des Käufers an eine andere Person abgetreten wird. In allen anderen Fällen werden die IMT und die Imposto do Selo (Stempelsteuer) vor der Beurkundung bezahlt. Wie viel Sie zahlen, erfahren Sie mit unserem Rechner für IMT und Imposto do Selo.
Vor der Unterschrift prüfen
- ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist (certidão permanente do registo predial, der Grundbuchauszug) und ob Hypotheken oder Pfändungen bestehen;
- ob die caderneta predial (Steuerkarte der Immobilie) und das Grundbuch mit der besichtigten Immobilie übereinstimmen;
- den Energieausweis und den Stand der Nutzungsgenehmigung;
- die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft über eventuelle Schulden;
- eine realistische Frist für die Beurkundung, die der Bank Zeit für die Bewertung und die Kreditgenehmigung lässt.
Bei PARCERIA ER prüfen wir die Unterlagen vor dem CPCV, stimmen die Frist für die Beurkundung mit dem Kredit ab und begleiten den Prozess bis zur Schlüsselübergabe. Sehen Sie, wie wir
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