Baufinanzierung Schritt für Schritt: die neuen Regeln 2026
PARCERIA ER · Crédito habitação · atualizado em 2026-11-02
Seit dem 1. August 2026 gelten neue Regeln der portugiesischen Zentralbank (Banco de Portugal) für die Vergabe von Baufinanzierungen. Wer sie kennt, versteht besser, wie viel die Bank leihen wird, und kann den Prozess ohne Überraschungen vorbereiten.
Die entscheidenden Regeln
- Maximale Belastungsquote von 45%: Die Summe aller Raten (Haus, Auto, Kreditkarten, Privatkredite) sollte 45% des Nettoeinkommens nicht überschreiten. Früher waren es 50%.
- Finanzierung bis 90% des Immobilienwerts für den eigengenutzten Hauptwohnsitz (80% für andere Zwecke). Ausnahme ist die staatliche Garantie für junge Käufer, die 100% ermöglichen kann.
- Laufzeit: bis zu 40 Jahre für Kreditnehmer bis 35 Jahre; bis zu 35 Jahre für Kreditnehmer über 35 Jahre.
- Stresstest: Die Bank simuliert die Rate mit einem um 1,5 Prozentpunkte höheren Zinssatz, um sicherzustellen, dass Sie einen Anstieg verkraften.
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Fester, variabler oder gemischter Zinssatz?
- Variabel: Euribor + Spread; die Rate ändert sich mit dem Euribor.
- Fest: Die Rate bleibt während der gesamten Laufzeit (oder des vereinbarten Zeitraums) gleich.
- Gemischt: in den ersten Jahren fest, danach variabel. Heute die meistgewählte Option.
Bei vorzeitiger Tilgung beträgt die Vorfälligkeitsgebühr höchstens 0,5% bei variablem und 2% bei festem Zinssatz.
Schritt für Schritt
- Berechnen und vorbereiten. Ermitteln Sie, wie viel Sie monatlich zahlen können, und stellen Sie die Unterlagen zusammen, die Banken üblicherweise verlangen: Ausweis, Gehaltsabrechnungen, Einkommensteuererklärung (IRS) und Steuerbescheid, Kontoauszüge und die Verbindlichkeitenübersicht der Banco de Portugal (mapa de responsabilidades).
- Vorabzusage. Mit der Vorabzusage wissen Sie, bis zu welchem Betrag Sie kaufen können, und verhandeln aus einer stärkeren Position.
- Angebot und Kaufvorvertrag (CPCV – contrato-promessa de compra e venda). Nachdem Sie die Immobilie gewählt haben, werden Angebot und Vorvertrag abgeschlossen, normalerweise mit einer Anzahlung (sinal).
- Bankbewertung. Die Bank beauftragt einen Gutachter mit der Bewertung der Immobilie. Die Finanzierung richtet sich nach dem niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Gutachten.
- Endgültige Zusage und FINE. Die Bank übergibt das Europäische Standardisierte Merkblatt (Ficha de Informação Normalizada Europeia, FINE) mit allen Konditionen. Sie haben mindestens 7 Tage Zeit, es zu prüfen.
- Notartermin (escritura). Kauf und Kredit werden am selben Tag unterzeichnet, und Sie erhalten die Schlüssel.
Warum ein Kreditvermittler?
Ein bei der Banco de Portugal zugelassener und registrierter Kreditvermittler vergleicht mehrere Angebote und verhandelt Spread, Versicherungen und Gebühren für Sie. Bei PARCERIA ER arbeiten wir mit einem Partner für Kreditvermittlung zusammen, eingebunden in dieselbe Betreuung beim Kauf.
