Welche Unterlagen Sie für den Verkauf einer Immobilie benötigen
PARCERIA ER · Vender casa · atualizado em 2026-11-02
Wenn die Unterlagen von Anfang an bereitliegen, vermeiden Sie Verzögerungen beim Kaufvorvertrag und beim Notartermin – und Sie schaffen Vertrauen beim Käufer. Dies ist die wichtigste Liste.
Pflichtunterlagen
- Caderneta predial urbana (Grundsteuerauszug): identifiziert die Immobilie beim Finanzamt und weist den Katasterwert aus. Kostenlos im Portal das Finanças erhältlich.
- Certidão permanente do registo predial (Grundbuchauszug): zeigt, wer Eigentümer ist und ob Hypotheken oder Pfändungen bestehen. Wird online beantragt; der Zugangscode ist 6 Monate gültig.
- Energieausweis (certificado energético): für den Verkauf vorgeschrieben, und die Energieklasse muss bereits in der Anzeige stehen. Er ist 10 Jahre gültig und wird von einem qualifizierten Sachverständigen ausgestellt. Eine Anzeige ohne Energieausweis kann für Privatpersonen Bußgelder von 250 € bis 3.740 € nach sich ziehen.
- Ausweisdokumente aller Eigentümer (und gegebenenfalls die Zustimmung des Ehepartners).
Und die Nutzungsgenehmigung?
Mit dem Simplex Urbanístico (Reform zur Vereinfachung des Baurechts) muss die Nutzungsgenehmigung (licença de utilização) seit dem 1. Januar 2024 bei der Beurkundung nicht mehr vorgelegt werden. Dennoch ist es ratsam, sie zu haben: Viele Banken verlangen sie weiterhin, um den Kredit des Käufers zu genehmigen, was das Geschäft verzögern kann. Falls vorhanden, legen Sie auch das technische Datenblatt der Wohnung (ficha técnica da habitação) bei.
Seit dem 1. Oktober 2026 muss die Urkunde mit dem Simplex Urbanístico 2.0 die Lage der Immobilie in Bezug auf den título urbanístico (baurechtlichen Titel, etwa die Nutzungsgenehmigung) angeben: Entweder wird der Titel vorgelegt, oder der Verkäufer erklärt, dass er ihn besitzt, oder er erklärt, dass er ihn nicht besitzt. Ein Verkauf ohne Titel bleibt möglich, doch ohne diese Angabe kann das Geschäft angefochten werden.
Wenn auf der Immobilie ein Kredit oder eine Eigentümergemeinschaft besteht
- Nicht abbezahlte Baufinanzierung: Die Bank berechnet die Restschuld, und am Tag der Beurkundung wird der Kredit mit dem Verkaufserlös getilgt. Anschließend stellt sie die Löschungsbewilligung (distrate) aus, um die Hypothek aufzuheben.
- Eigentümergemeinschaft (condomínio): Fordern Sie beim Verwalter eine Bescheinigung über eventuelle Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft an (oder die Bestätigung, dass keine bestehen), die bei der Beurkundung vorgelegt werden muss.
Nützliche Unterlagen
- Grundrisse der Immobilie.
- Rechnungen für wertsteigernde Arbeiten (sie können die Steuer auf Veräußerungsgewinne senken).
- Die letzten Wasser-, Strom- und Gasrechnungen sowie die Gemeinschaftsordnung.
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