Veräußerungsgewinne beim Hausverkauf: wie viel Sie zahlen und wie Sie die Steuer senken
PARCERIA ER · Vender casa · atualizado em 2026-11-02
Wenn Sie ein Haus teurer verkaufen, als Sie dafür bezahlt haben, wird der Gewinn, der sogenannte Veräußerungsgewinn (mais-valia), mit der Einkommensteuer (IRS) besteuert. Die gute Nachricht: Es gibt mehrere legale Möglichkeiten, die Steuer zu senken oder sogar ganz zu vermeiden.
So wird er berechnet
Veräußerungsgewinn = Verkaufspreis − (Kaufpreis × Geldentwertungskoeffizient) − abzugsfähige Ausgaben.
Nur 50 % des Veräußerungsgewinns werden besteuert, und dieser Betrag wird zu den übrigen Einkünften des Jahres addiert und mit Ihrem persönlichen IRS-Satz versteuert. Die Koeffizienten werden jedes Jahr per Verordnung (portaria) veröffentlicht und erhöhen den Kaufpreis von Immobilien, die vor mehr als 2 Jahren erworben wurden.
Abzugsfähige Ausgaben
- beim Kauf gezahlte IMT, Stempelsteuer, Beurkundungs- und Registrierungskosten;
- wertsteigernde Arbeiten der letzten 12 Jahre, mit Rechnungen;
- Maklerprovision und Energieausweis für den Verkauf.
Bewahren Sie alle Rechnungen für Arbeiten auf – sie können Tausende Euro an Steuern wert sein.
Wann eine Steuerbefreiung möglich ist
- Reinvestition in einen eigengenutzten Hauptwohnsitz: wenn Sie das Haus verkaufen, in dem Sie wohnen, und den Verkaufserlös (abzüglich des getilgten Kredits) zwischen 24 Monaten vor und 36 Monaten nach dem Verkauf in einen anderen eigengenutzten Hauptwohnsitz reinvestieren. Das verkaufte Haus muss Ihr eigengenutzter Hauptwohnsitz gewesen sein, und die Reinvestitionsabsicht wird in der IRS-Erklärung des Verkaufsjahres angegeben.
- Neu 2026: Reinvestition in Mietwohnungen. Für Verkäufe zwischen 2026 und 2029 gilt eine Befreiung, wenn der Betrag in Wohnraum reinvestiert wird, der zu einer moderaten Miete (bis 2.300 €/Monat) vermietet wird. Dies gilt für den Verkauf von Wohnimmobilien. Es sind Fristen und Bedingungen einzuhalten.
- Rentner und Personen über 65 Jahre: Sie können den Betrag innerhalb von 6 Monaten in einen privaten Altersvorsorgeplan (PPR), eine Versicherung oder einen Pensionsfonds mit Rentenzahlung anlegen.
- Verkauf an den Staat oder an Kommunen: steuerfrei, von Ausnahmen abgesehen.
- Vor 1989 erworbene Immobilien: Veräußerungsgewinne werden nicht besteuert.
Achtung: Die Befreiung durch Tilgung des Kredits für den Hauptwohnsitz galt nur für Verkäufe bis Ende 2024.
So wird er erklärt
Der Verkauf wird erklärt in Anlage G (Anexo G) der IRS-Erklärung des Folgejahres (Anlage G1 für Immobilien, die vor 1989 erworben wurden). Vor dem Verkauf lohnt sich eine Berechnung mit einem Steuerberater.
