Immobilienpreise in Seixal, Almada und Barreiro 2026
PARCERIA ER · Comprar casa · atualizado em 2026-11-02
Zwischen Juli 2025 und Juni 2026 lag der Medianpreis verkaufter Immobilien bei 2.957 €/m² in Seixal, 3.387 €/m² in Almada und 2.882 €/m² in Barreiro. Hier erfahren Sie, was diese Zahlen des INE (des portugiesischen Statistikamts) bedeuten und was ein Kauf in diesen Gemeinden tatsächlich kostet.
Die Preise nach Gemeinde
Dies sind die neuesten Daten des INE, veröffentlicht im Oktober 2026. Sie beziehen sich auf tatsächlich verkaufte Immobilien, nicht auf die Angebotspreise in Inseraten.
| Almada | 3.387 €/m² |
| Seixal | 2.957 €/m² |
| Barreiro | 2.882 €/m² |
| Halbinsel von Setúbal | 2.890 €/m² |
| Portugal | 2.264 €/m² |
Almada ist die teuerste der drei Gemeinden. Seixal und Barreiro liegen sehr nah beieinander und nahe am Median der Halbinsel von Setúbal, doch alle liegen über dem landesweiten Median.
Warum eine Immobilie heute mehr kosten kann
Der 12-Monats-Median blickt zurück. Allein im 2. Quartal 2026 lag der Medianpreis auf der Halbinsel von Setúbal bei 3.069 €/m², 22,2 % mehr als ein Jahr zuvor, während der landesweite Anstieg 18,4 % betrug. Im selben Zeitraum wurden in Portugal 9,0 % weniger Immobilien verkauft.
Lissabon bleibt mit 5.299 €/m² im selben Quartal auf einem anderen Niveau. Nutzen Sie die obige Tabelle daher als Ausgangspunkt und rechnen Sie bei den heute angebotenen Immobilien mit höheren Werten.
Was eine T2 oder eine T3 kostet
Multipliziert man den Median jeder Gemeinde mit der Fläche, ergeben sich diese Richtwerte für eine T2 (zwei Schlafzimmer) mit 80 m² und eine T3 (drei Schlafzimmer) mit 100 m²:
| Almada (T2 / T3) | ≈ 271.000 € / 338.700 € |
| Seixal (T2 / T3) | ≈ 236.600 € / 295.700 € |
| Barreiro (T2 / T3) | ≈ 230.600 € / 288.200 € |
Das sind nur Richtwerte, nicht der Wert einer bestimmten Immobilie. Innerhalb derselben Gemeinde ändert sich der Preis deutlich je nach Ortsteil, Zustand der Immobilie, Stockwerk, Parkplatz und Entfernung zu den öffentlichen Verkehrsmitteln. Der Median fasst außerdem Neubau und Bestand, Wohnungen und Häuser zusammen.
Was die einzelnen Gemeinden auszeichnet
- Seixal: direkter Fertagus-Zug nach Lissabon, etwa ab den Bahnhöfen Corroios und Foros de Amora, und ein Angebot, das von Wohnungen bis zu den Häusern in Fernão Ferro reicht.
- Almada: direkt an der Brücke des 25. April, mit der Stadtbahn Metro Sul do Tejo, der Fähre in Cacilhas und den Stränden der Costa da Caparica.
- Barreiro: Fährverbindung nach Lissabon und Zug auf die übrige Halbinsel.
Wie viel Geld Sie brauchen
Beispiel mit einer T2 für 236.600 € in Seixal als ständiger Hauptwohnsitz, mit einem Kredit über 90 %:
| Eigenkapital (10 %) | 23.660 € |
| IMT, die Grunderwerbsteuer (Tabelle 2026) | 6.104 € |
| Imposto do Selo, die Stempelsteuer (Kauf) | 1.893 € |
| Imposto do Selo (Kredit) | 1.278 € |
| Beurkundung und Eintragungen (Casa Pronta, die zentrale Immobilienstelle) | 700 € |
| Insgesamt bereitzuhalten | ≈ 33.600 € |
Hinzu kommen die Bankbewertung und die Bankgebühren. Wer bis zu 35 Jahre alt ist und die Regeln des IMT Jovem (Befreiung für junge Käufer) erfüllt, zahlt weder die IMT noch den Imposto do Selo auf den Kauf, in diesem Beispiel eine Ersparnis von rund 8.000 €. Für eine bestimmte Immobilie nutzen Sie unseren Rechner für IMT und Imposto do Selo.
Und wenn Sie lieber mieten?
Bei den Neuverträgen im 2. Quartal 2026 lag die Medianmiete auf der Halbinsel von Setúbal bei 11,99 €/m² pro Monat, landesweit bei 10,17 €/m². Bei einer T2 mit 80 m² sind das rund 960 € im Monat.
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