Was kostet ein Immobilienkauf 2026: Steuern und Kosten zusätzlich zum Kaufpreis
PARCERIA ER · Comprar casa · atualizado em 2026-10-28
Beim Immobilienkauf ist der Kaufpreis nur ein Teil der Rechnung. Mit Steuern, Beurkundung, Registrierung und Bankkosten kommen in der Regel zwischen 4% und 8% des Immobilienwerts hinzu – und dieses Geld wird von der Bank normalerweise nicht finanziert. Es lohnt sich, vorher genau zu rechnen.
1. IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões (Grunderwerbsteuer)
Dies ist die größte Steuer beim Kauf. Sie wird auf den höheren von zwei Werten berechnet: den Kaufpreis oder den steuerlichen Katasterwert (valor patrimonial tributário, VPT) der Immobilie. Für den eigengenutzten Hauptwohnsitz auf dem Festland gilt 2026:
- bis 106.346 €: steuerfrei;
- von 106.346 € bis 145.470 €: 2%;
- von 145.470 € bis 198.347 €: 5%;
- von 198.347 € bis 330.539 €: 7%;
- von 330.539 € bis 660.982 €: 8%;
- von 660.982 € bis 1.150.853 €: Einheitssatz von 6%;
- über 1.150.853 €: Einheitssatz von 7,5%.
In den progressiven Stufen gibt es einen Abzugsbetrag, daher ist die Rechnung nicht einfach "Wert × Steuersatz". Für Zweitwohnsitze oder Vermietung sind die Sätze etwas höher, und für sonstige städtische Immobilien gelten 6,5%. Seit Mai 2026 zahlen Nichtansässige beim Kauf von Wohnimmobilien in der Regel einen Einheitssatz von 7,5% (es gibt Ausnahmen).
2. Stempelsteuer (Imposto do Selo)
- 0,8% auf den Kaufpreis;
- 0,6% auf den Betrag der Baufinanzierung (bei Darlehen mit einer Laufzeit von 5 oder mehr Jahren).
3. Beurkundung und Registrierung
Am Schalter Casa Pronta (staatlicher „Fertighaus“-Service für Kaufverträge) kostet es 375 €, wenn nur der Kauf beurkundet wird, und 700 €, wenn zusätzlich ein Kredit mit Hypothek aufgenommen wird. Bei einem Notar oder Rechtsanwalt variieren die Kosten.
4. Bankkosten
Wenn Sie einen Kredit benötigen, rechnen Sie mit der Bankbewertung der Immobilie (normalerweise zwischen 200 € und 350 €) sowie mit Bearbeitungs- und Abschlussgebühren, die von Bank zu Bank stark variieren. Die Bank verlangt außerdem eine Lebensversicherung und eine Gebäudeversicherung, aber Sie können den Versicherer frei wählen; die Bank muss Ihnen sagen, wie sich das auf den Spread auswirkt.
Praxisbeispiel
Immobilie für 250.000 € als Hauptwohnsitz, mit 90% Finanzierung (225.000 €):
| IMT | 7.042 € |
| Stempelsteuer (Kauf) | 2.000 € |
| Stempelsteuer (Kredit) | 1.350 € |
| Beurkundung und Registrierung (Casa Pronta) | 700 € |
| Bewertung und Bankgebühren (Schätzung) | ≈ 700 € |
| Gesamt zusätzlich zum Preis | ≈ 11.800 € |
Hinzu kommt die Anzahlung von 25.000 € (10%). Ist der Käufer höchstens 35 Jahre alt und erfüllt er die Voraussetzungen des IMT Jovem, entfallen IMT und Stempelsteuer auf den Kauf vollständig – die Ersparnis beträgt in diesem Beispiel über 9.000 €.
Zusammenfassung
- Planen Sie zwischen 4% und 8% des Kaufpreises für Steuern und Kosten ein.
- Berechnen Sie die IMT, bevor Sie ein Angebot abgeben.
- Vergleichen Sie Versicherungen und Gebühren mehrerer Banken.
