Ein geerbtes Haus verkaufen: Schritte, Steuern und worauf Sie achten sollten
PARCERIA ER · Vender casa · atualizado em 2026-10-28
Ein geerbtes Haus zu verkaufen ist einfacher, als es scheint – sofern die Schritte in der richtigen Reihenfolge erfolgen. Dies ist der übliche Weg.
1. Den Todesfall dem Finanzamt melden
Der Nachlassverwalter (cabeça de casal) muss die Meldung (Modelo 1 do Imposto do Selo) bis zum Ende des 3. Monats nach dem Todesfall zusammen mit dem Nachlassverzeichnis einreichen. Sie ist auch dann Pflicht, wenn die Erben von der Steuer befreit sind.
2. Stempelsteuer (Imposto do Selo) auf die Erbschaft
Der Satz beträgt 10% auf den Katasterwert der Immobilie. Befreit sind Ehepartner oder Lebensgefährten, Kinder, Enkel, Eltern und Großeltern. Geschwister, Neffen und Nichten sowie andere Erben zahlen die Steuer, die auch in Raten beglichen werden kann.
3. Erbennachweis und Registrierung
Der Erbennachweis (habilitação de herdeiros) legt rechtlich fest, wer erbt. Er kann beim Balcão das Heranças (Erbschaftsschalter), bei einem Registeramt (conservatória) oder bei einem Notar erstellt werden. Anschließend wird die Immobilie auf die Erben eingetragen. Wenn Einigkeit besteht, können Erbennachweis, Registrierung und Erbteilung in einem Schritt erfolgen.
4. Vor oder nach der Erbteilung verkaufen
- Vor der Erbteilung: Das Haus kann von der Erbengemeinschaft verkauft werden, es sind jedoch die Zustimmung und Unterschrift aller Erben erforderlich.
- Nach der Erbteilung: Der Erbe, dem das Haus zugeteilt wurde, verkauft es allein.
5. Veräußerungsgewinne
Für die Berechnung des Veräußerungsgewinns gilt als Kaufpreis der Wert, der der Stempelsteuer zugrunde lag (in der Regel der Katasterwert zum Zeitpunkt der Erbschaft), auch wenn eine Befreiung bestand. Wird das Haus vor der Erbteilung verkauft, erklärt jeder Erbe seinen Anteil am Veräußerungsgewinn und an der Provision.
Da der Katasterwert meist deutlich unter dem Marktwert liegt, kann der Veräußerungsgewinn hoch ausfallen. Für Verkäufe zwischen 2026 und 2029 können auch geerbte Häuser von der neuen Befreiung bei Reinvestition in Mietwohnungen mit moderater Miete profitieren.
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