CPCV y señal: qué es el contrato de arras en Portugal y cómo protegerse
PARCERIA ER · Comprar casa · atualizado em 2026-11-08
Entre la oferta aceptada y la escritura suelen pasar algunas semanas o meses. El contrato-promessa de compra e venda (CPCV, contrato de promesa de compraventa) es el documento que compromete a ambas partes durante ese tiempo: el vendedor promete vender, el comprador promete comprar y todo queda acordado por escrito, incluida la señal (sinal).
Para qué sirve el CPCV
El CPCV no transmite la vivienda: eso solo ocurre en la escritura (o en el documento privado autenticado). Sirve para fijar las condiciones de la operación y dar seguridad a ambas partes mientras el comprador tramita la hipoteca y el vendedor reúne los documentos. Un buen CPCV indica, como mínimo:
- la identificación completa de compradores y vendedores;
- la descripción del inmueble, con su artículo catastral y su descripción en el registro de la propiedad, incluido el garaje o trastero;
- el precio, el importe de la señal y la forma de pago del resto;
- el plazo para la escritura y quién la fija;
- que la vivienda se vende libre de cargas y gravámenes (por ejemplo, con la hipoteca del vendedor cancelada en la escritura);
- qué ocurre si alguna de las partes incumple.
Las reglas de forma
El CPCV de una vivienda tiene que hacerse por escrito y las firmas tienen que ser reconocidas presencialmente (por notario, abogado o solicitador, por ejemplo). Quien reconoce las firmas certifica también la existencia de la licencia de ocupación (licença de utilização) o de la licencia de obra. Aunque el Simplex Urbanístico (reforma de simplificación urbanística) suprimió la exigencia de la licencia en la escritura, este requisito del contrato de promesa se mantiene.
La señal: cuánto y para qué
La ley no fija el importe de la señal. En la práctica, suele situarse entre el 10% y el 20% del precio y se descuenta en el pago final. Entréguela siempre por transferencia o cheque y asegúrese de que el importe figura en el contrato o en un recibo.
La señal funciona como garantía para ambas partes:
| Si el comprador desiste o incumple | pierde la señal |
| Si el vendedor desiste o incumple | devuelve la señal por duplicado |
Si el comprador ya ha recibido las llaves, puede, en su lugar, exigir el valor que la vivienda tenga en ese momento, descontado el precio acordado, más la señal que pagó.
Atención: si la hipoteca se deniega y el contrato no dice nada, la ley no obliga a devolver la señal. Antes de firmar, pida la preaprobación al banco e incluya una cláusula que prevea la devolución de la señal si la hipoteca no se aprueba.
Si una de las partes incumple
En lugar de quedarse con la señal o recibirla por duplicado, quien cumplió puede pedir al tribunal la ejecución específica (execução específica): una sentencia que realiza la venta en lugar de quien incumplió. En los contratos de promesa de viviendas este derecho no puede excluirse mediante una cláusula.
Hay, sin embargo, un límite: un CPCV normal solo obliga a quienes lo firmaron. Si el vendedor vende la vivienda a otra persona, el comprador tiene derecho al doble de la señal, pero no a la vivienda. Para evitar ese riesgo, el contrato puede tener eficacia real (eficácia real): se formaliza en escritura o documento autenticado, con esa declaración expresa, y se inscribe en el registro. Compensa sobre todo con plazos largos o viviendas en construcción.
¿Y los impuestos?
Firmar el CPCV, por sí solo, no obliga a pagar el IMT (impuesto sobre transmisiones inmobiliarias). El impuesto puede ser exigible antes de la escritura si las llaves se entregan al comprador junto con el contrato o si la posición del comprador se cede a otra persona. En los demás casos, el IMT y el Imposto do Selo (impuesto de timbre) se pagan antes de la escritura. Para saber cuánto pagará, use nuestra calculadora de IMT e Imposto do Selo.
Antes de firmar, compruebe
- que quien vende es realmente el propietario (certidão permanente do registo predial, el certificado del registro) y si hay hipotecas o embargos;
- que la caderneta predial (ficha fiscal del inmueble) y el registro corresponden a la vivienda que visitó;
- el certificado energético y la situación de la licencia de ocupación;
- la declaración de la comunidad de propietarios sobre deudas;
- un plazo realista para la escritura, que dé tiempo al banco para tasar la vivienda y aprobar la hipoteca.
En PARCERIA ER revisamos la documentación antes del CPCV, coordinamos el plazo de la escritura con la hipoteca y acompañamos el proceso hasta la entrega de las llaves. Vea cómo ayudamos a
quien compra vivienda.
