Crédito hipotecario paso a paso: las nuevas reglas de 2026
PARCERIA ER · Crédito habitação · atualizado em 2026-11-02
Desde el 1 de agosto de 2026 están en vigor nuevas reglas del Banco de Portugal para la concesión de crédito hipotecario. Saber cómo funcionan ayuda a entender cuánto le van a prestar y a preparar el proceso sin sorpresas.
Las reglas que cuentan
- Tasa de esfuerzo máxima del 45%: la suma de todas las cuotas (vivienda, coche, tarjetas, préstamos personales) no debe superar el 45% de los ingresos netos. Antes era el 50%.
- Financiación de hasta el 90% del valor de la vivienda para vivienda habitual y permanente (80% para otras finalidades). La excepción es la garantía pública para jóvenes, que puede permitir el 100%.
- Plazo: hasta 40 años para quienes tienen hasta 35 años; hasta 35 años para quienes tienen más de 35.
- Prueba de estrés: el banco simula la cuota con un tipo de interés 1,5 puntos superior, para asegurarse de que usted puede asumir una subida.
¿Tipo fijo, variable o mixto?
- Variable: Euríbor + diferencial; la cuota cambia con el Euríbor.
- Fijo: la cuota se mantiene durante todo el plazo (o durante el periodo acordado).
- Mixto: fijo los primeros años y variable después. Hoy es la opción más demandada.
Si quiere amortizar anticipadamente, la comisión máxima es del 0,5% en el tipo variable y del 2% en el tipo fijo.
Paso a paso
- Simular y preparar. Calcule cuánto puede pagar al mes y reúna los documentos que suelen pedir los bancos: identificación, nóminas, declaración y liquidación del IRS, extractos bancarios y el mapa de responsabilidades del Banco de Portugal (informe de riesgos).
- Preaprobación. Con la preaprobación, sabe hasta cuánto puede comprar y negocia con más fuerza.
- Oferta y contrato de arras (CPCV, contrato-promessa de compra e venda). Una vez elegida la vivienda, se hace la oferta y se firma el contrato de arras, normalmente con una señal.
- Tasación bancaria. El banco envía a un perito a tasar el inmueble. La financiación se calcula sobre el menor valor entre el precio y la tasación.
- Aprobación final y FINE. El banco entrega la Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE, Ficha Europea de Información Normalizada), con todas las condiciones. Dispone de al menos 7 días para analizarla.
- Escritura. La compra y el crédito se firman el mismo día y recibe las llaves.
Por qué un intermediario de crédito
Un intermediario de crédito, autorizado y registrado en el Banco de Portugal, compara varias propuestas y negocia el diferencial, los seguros y las comisiones por usted. En PARCERIA ER trabajamos con un socio de intermediación de crédito, integrado en el mismo acompañamiento de la compra.
