Plusvalías en la venta de una vivienda: cuánto se paga y cómo reducir el impuesto
PARCERIA ER · Vender casa · atualizado em 2026-11-02
Cuando vende una vivienda por más de lo que pagó, la ganancia, la llamada plusvalía (mais-valia), tributa en el IRS (impuesto sobre la renta portugués). La buena noticia es que existen varias formas legales de reducir o incluso eliminar el impuesto.
Cómo se calcula
Plusvalía = valor de venta − (valor de compra × coeficiente de actualización monetaria) − gastos deducibles.
Solo el 50% de la plusvalía tributa, y ese importe se suma a los demás ingresos del año, al tipo de IRS que le corresponda. Los coeficientes se publican cada año mediante orden ministerial (portaria) y aumentan el valor de compra de los inmuebles adquiridos hace más de 2 años.
Gastos que puede deducir
- IMT, Imposto do Selo, escritura y registros pagados en la compra;
- obras de mejora realizadas en los últimos 12 años, con factura;
- comisión de la inmobiliaria y certificado energético de la venta.
Guarde todas las facturas de obras, porque pueden suponer miles de euros de impuesto.
Cuándo puede quedar exento
- Reinversión en vivienda habitual y permanente: si vende la vivienda en la que vive y reinvierte el valor de venta (descontado el crédito que haya cancelado) en otra vivienda habitual y permanente entre los 24 meses anteriores y los 36 meses posteriores a la venta. La vivienda vendida debe haber sido su vivienda habitual y permanente, y la intención de reinvertir se declara en el IRS del año de la venta.
- Novedad en 2026: reinversión en viviendas para alquilar. Para ventas entre 2026 y 2029, hay exención si el importe se reinvierte en vivienda alquilada a renta moderada (hasta 2.300 €/mes). Se aplica a la venta de inmuebles residenciales. Hay plazos y condiciones que cumplir.
- Jubilados y mayores de 65 años: pueden invertir el importe, en un plazo de 6 meses, en un PPR (plan de ahorro para la jubilación), seguro o fondo de pensiones que pague una renta.
- Venta al Estado o a entidades locales: exenta, salvo excepciones.
- Inmuebles comprados antes de 1989: las plusvalías no tributan.
Atención: la exención por amortización del crédito de la vivienda propia solo se aplicó a ventas hasta finales de 2024.
Cómo se declara
La venta se declara en el Anexo G de la declaración del IRS del año siguiente (Anexo G1 para inmuebles comprados antes de 1989). Antes de vender, merece la pena hacer la simulación con un asesor fiscal.
