CPCV et acompte : le compromis de vente au Portugal et comment vous protéger
PARCERIA ER · Comprar casa · atualizado em 2026-11-08
Entre l'offre acceptée et l'acte de vente, il s'écoule en général quelques semaines ou quelques mois. Le contrato-promessa de compra e venda (CPCV, le compromis de vente) est le document qui engage les deux parties pendant cette période : le vendeur promet de vendre, l'acheteur promet d'acheter, et tout est convenu par écrit, y compris l'acompte (sinal).
À quoi sert le CPCV
Le CPCV ne transfère pas le bien : cela n'a lieu qu'à l'acte de vente (escritura, ou document sous seing privé authentifié). Il fixe les conditions de l'opération et sécurise les deux parties pendant que l'acheteur obtient son crédit et que le vendeur réunit les documents. Un bon CPCV indique au minimum :
- l'identification complète des acheteurs et des vendeurs ;
- la description du bien, avec son article matriciel et sa description au registre foncier, y compris le garage ou la cave ;
- le prix, le montant de l'acompte et les modalités de paiement du solde ;
- le délai pour l'acte de vente et qui le fixe ;
- que le bien est vendu libre de toute charge (par exemple, avec l'hypothèque du vendeur levée lors de l'acte) ;
- ce qui se passe si l'une des parties ne respecte pas ses engagements.
Les règles de forme
Le CPCV d'un logement doit être fait par écrit et les signatures doivent être certifiées en présence des signataires (par un notaire, un avocat ou un solicitador, par exemple). La personne qui certifie les signatures atteste aussi l'existence du permis d'habiter (licença de utilização) ou du permis de construire. Même si le Simplex Urbanístico (réforme de simplification de l'urbanisme) a supprimé l'obligation de présenter ce permis lors de l'acte, cette exigence pour le compromis demeure.
L'acompte : combien et pourquoi
La loi ne fixe pas le montant de l'acompte. En pratique, il se situe généralement entre 10% et 20% du prix et il est déduit du paiement final. Versez-le toujours par virement ou par chèque et veillez à ce que le montant figure dans le contrat ou sur un reçu.
L'acompte sert de garantie aux deux parties :
| Si l'acheteur se désiste ou ne respecte pas ses engagements | il perd l'acompte |
| Si le vendeur se désiste ou ne respecte pas ses engagements | il rembourse le double de l'acompte |
Si l'acheteur a déjà reçu les clés, il peut à la place exiger la valeur du bien à ce moment-là, déduction faite du prix convenu, plus l'acompte versé.
Attention : si le crédit est refusé et que le contrat ne prévoit rien, la loi n'oblige pas à rembourser l'acompte. Avant de signer, demandez un accord de principe à la banque et prévoyez une clause de remboursement de l'acompte si le crédit n'est pas accordé.
Si l'une des parties ne respecte pas ses engagements
Au lieu de garder l'acompte ou de le recevoir au double, la partie qui a respecté ses engagements peut demander au tribunal l'exécution forcée (execução específica) : un jugement qui réalise la vente à la place de la partie défaillante. Dans les compromis portant sur des logements, ce droit ne peut pas être écarté par une clause.
Il y a toutefois une limite : un CPCV ordinaire n'engage que ceux qui l'ont signé. Si le vendeur vend le bien à quelqu'un d'autre, l'acheteur a droit au double de l'acompte, mais pas au bien. Pour éviter ce risque, le contrat peut avoir un effet réel (eficácia real) : il est conclu par acte notarié ou document authentifié, avec cette déclaration expresse, et inscrit au registre foncier. Cela vaut surtout la peine pour des délais longs ou des logements en construction.
Et les impôts ?
La signature du CPCV, à elle seule, ne donne pas lieu au paiement de l'IMT (impôt sur les mutations immobilières). L'impôt peut être dû avant l'acte si les clés sont remises à l'acheteur dès la signature du contrat, ou si la position de l'acheteur est cédée à une autre personne. Dans les autres cas, l'IMT et l'Imposto do Selo (droit de timbre) se paient avant l'acte. Pour savoir combien vous paierez, utilisez notre calculateur d'IMT et d'Imposto do Selo.
Avant de signer, vérifiez
- que le vendeur est bien le propriétaire (certidão permanente do registo predial, le certificat du registre foncier) et s'il existe des hypothèques ou des saisies ;
- que la caderneta predial (fiche fiscale du bien) et le registre correspondent au logement visité ;
- le certificat énergétique et la situation du permis d'habiter ;
- l'attestation de la copropriété sur les éventuelles dettes ;
- un délai réaliste pour l'acte, qui laisse à la banque le temps d'évaluer le bien et d'approuver le crédit.
Chez PARCERIA ER, nous vérifions les documents avant le CPCV, coordonnons le délai de l'acte avec le crédit et vous accompagnons jusqu'à la remise des clés. Découvrez comment nous accompagnons
les acheteurs.
