Le crédit immobilier étape par étape : les nouvelles règles de 2026
PARCERIA ER · Crédito habitação · atualizado em 2026-11-02
Depuis le 1er août 2026, de nouvelles règles de la Banque du Portugal (Banco de Portugal) encadrent l'octroi de crédits immobiliers. Savoir comment elles fonctionnent aide à comprendre combien on va vous prêter et à préparer votre dossier sans mauvaises surprises.
Les règles qui comptent
- Taux d'endettement maximal de 45% : la somme de toutes les mensualités (logement, voiture, cartes, crédits personnels) ne doit pas dépasser 45% du revenu net. Auparavant, c'était 50%.
- Financement jusqu'à 90% de la valeur du logement pour une résidence principale (80% pour les autres usages). L'exception est la garantie publique pour les jeunes, qui peut permettre 100%.
- Durée : jusqu'à 40 ans pour les emprunteurs de 35 ans ou moins ; jusqu'à 35 ans pour ceux de plus de 35 ans.
- Test de résistance : la banque simule la mensualité avec un taux d'intérêt majoré de 1,5 point, pour s'assurer que vous pourrez supporter une hausse.
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simulateur de crédit vous donne une estimation de la mensualité avec l'Euribor actuel.
Taux fixe, variable ou mixte ?
- Variable : Euribor + spread ; la mensualité évolue avec l'Euribor.
- Fixe : la mensualité reste la même pendant toute la durée (ou pendant la période convenue).
- Mixte : fixe les premières années, puis variable. C'est aujourd'hui l'option la plus demandée.
Si vous souhaitez rembourser par anticipation, les frais maximums sont de 0,5% à taux variable et de 2% à taux fixe.
Étape par étape
- Simuler et se préparer. Évaluez ce que vous pouvez payer par mois et rassemblez les documents que les banques demandent habituellement : pièce d'identité, bulletins de salaire, déclaration et avis d'imposition IRS, relevés bancaires et relevé des engagements de crédit de la Banque du Portugal (mapa de responsabilidades).
- Accord de principe. Avec un accord de principe (pré-aprovação), vous savez jusqu'à quel montant acheter et vous négociez en position de force.
- Offre et compromis de vente (CPCV). Une fois le logement choisi, on fait l'offre puis le compromis de vente (CPCV, contrato-promessa de compra e venda), généralement avec le versement d'un acompte (sinal).
- Expertise bancaire. La banque mandate un expert pour évaluer le bien. Le financement est calculé sur la plus faible des deux valeurs : le prix ou l'expertise.
- Accord définitif et FINE. La banque remet la Fiche d'information standardisée européenne (FINE), avec toutes les conditions. Vous disposez d'au moins 7 jours pour l'analyser.
- Acte de vente (escritura). L'achat et le crédit sont signés le même jour et vous recevez les clés.
Pourquoi passer par un intermédiaire de crédit
Un intermédiaire de crédit, agréé et enregistré auprès de la Banque du Portugal, compare plusieurs offres et négocie pour vous le spread, les assurances et les frais. Chez PARCERIA ER, nous travaillons avec un partenaire intermédiaire de crédit, intégré au même accompagnement que l'achat.
