Plus-value sur la vente d'un logement : combien vous payez et comment réduire l'impôt
PARCERIA ER · Vender casa · atualizado em 2026-11-02
Lorsque vous vendez un logement plus cher que vous ne l'avez payé, le gain, appelé plus-value (mais-valia), est imposé à l'IRS (impôt sur le revenu). La bonne nouvelle, c'est qu'il existe plusieurs moyens légaux de réduire, voire d'éliminer l'impôt.
Comment elle se calcule
Plus-value = prix de vente − (prix d'achat × coefficient de dépréciation monétaire) − dépenses déductibles.
Seuls 50% de la plus-value sont imposés, et ce montant s'ajoute aux autres revenus de l'année, au taux d'IRS qui vous correspond. Les coefficients sont publiés chaque année par arrêté (portaria) et revalorisent le prix d'achat des biens achetés depuis plus de 2 ans.
Dépenses déductibles
- IMT, Imposto do Selo, acte et enregistrements payés lors de l'achat ;
- travaux de valorisation réalisés au cours des 12 dernières années, avec factures ;
- commission de l'agence immobilière et certificat énergétique de la vente.
Conservez toutes vos factures de travaux : elles peuvent valoir des milliers d'euros d'impôt.
Quand vous pouvez être exonéré
- Réinvestissement dans une résidence principale : si vous vendez le logement où vous vivez et réinvestissez le prix de vente (déduction faite du crédit remboursé) dans une autre résidence principale entre 24 mois avant et 36 mois après la vente. Le logement vendu doit avoir été votre résidence principale, et l'intention de réinvestir se déclare dans l'IRS de l'année de la vente.
- Nouveau en 2026 : réinvestissement dans des logements à louer. Pour les ventes réalisées entre 2026 et 2029, il y a exonération si le montant est réinvesti dans un logement loué à loyer modéré (jusqu'à 2.300 €/mois). Cela s'applique à la vente de biens à usage d'habitation. Des délais et des conditions doivent être respectés.
- Retraités et personnes de plus de 65 ans : ils peuvent placer le montant, dans les 6 mois, dans un PPR (plan d'épargne retraite), une assurance ou un fonds de pension qui verse une rente.
- Vente à l'État ou aux collectivités locales : exonérée, sauf exceptions.
- Biens achetés avant 1989 : les plus-values ne sont pas imposées.
Attention : l'exonération pour remboursement du crédit de la résidence principale ne s'est appliquée qu'aux ventes réalisées jusqu'à fin 2024.
Comment la déclarer
La vente se déclare dans l'annexe G (Anexo G) de la déclaration d'IRS de l'année suivante (Anexo G1 pour les biens achetés avant 1989). Avant de vendre, il est utile de faire une simulation avec un expert-comptable.
