Combien coûte l'achat d'un logement en 2026 : impôts et frais en plus du prix
PARCERIA ER · Comprar casa · atualizado em 2026-10-28
Lorsque vous achetez un logement au Portugal, le prix du bien n'est qu'une partie de la facture. Entre impôts, acte de vente (escritura), enregistrements et frais bancaires, il faut généralement ajouter entre 4% et 8% de la valeur du logement, et cette somme, en règle générale, n'est pas financée par la banque. Mieux vaut faire les calculs avant de vous engager.
1. IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões (droits de mutation)
C'est l'impôt le plus lourd de l'achat. Il se calcule sur la plus élevée de deux valeurs : le prix d'achat ou la valeur patrimoniale fiscale (VPT, valor patrimonial tributário) du bien. Pour une résidence principale sur le continent, en 2026 :
- jusqu'à 106.346 € : exonéré ;
- de 106.346 € à 145.470 € : 2% ;
- de 145.470 € à 198.347 € : 5% ;
- de 198.347 € à 330.539 € : 7% ;
- de 330.539 € à 660.982 € : 8% ;
- de 660.982 € à 1.150.853 € : taux unique de 6% ;
- au-delà de 1.150.853 € : taux unique de 7,5%.
Dans les tranches progressives, il existe un abattement (parcela a abater), le calcul n'est donc pas simplement « valeur × taux ». Pour une résidence secondaire ou locative, les taux sont un peu plus élevés, et pour les autres biens urbains le taux est de 6,5%. Depuis mai 2026, les non-résidents paient, en règle générale, un taux unique de 7,5% pour l'achat d'un logement (il existe des exceptions).
2. Imposto do Selo (droit de timbre)
- 0,8% sur le prix d'achat ;
- 0,6% sur le montant du crédit immobilier (pour les prêts de 5 ans ou plus).
3. Acte de vente et enregistrements
Au guichet Casa Pronta (guichet unique public pour l'acte et l'enregistrement), le coût est de 375 € pour une simple vente et de 700 € lorsqu'il y a aussi un crédit avec hypothèque. Chez un notaire ou un avocat, les montants varient.
4. Frais bancaires
Si vous avez besoin d'un crédit, comptez l'expertise du bien par la banque (généralement entre 200 € et 350 €) ainsi que les frais de dossier et de formalisation, qui varient beaucoup d'une banque à l'autre. La banque exige aussi une assurance décès-invalidité et une assurance multirisque habitation, mais vous pouvez choisir l'assureur ; la banque doit vous indiquer comment cela influe sur le spread.
Exemple pratique
Logement de 250.000 € en résidence principale, avec un crédit de 90% (225.000 €) :
| IMT | 7.042 € |
| Imposto do Selo (achat) | 2.000 € |
| Imposto do Selo (crédit) | 1.350 € |
| Acte et enregistrements (Casa Pronta) | 700 € |
| Expertise et frais bancaires (estimation) | ≈ 700 € |
| Total en plus du prix | ≈ 11.800 € |
À cela s'ajoute l'apport de 25.000 € (10%). Si l'acheteur a 35 ans ou moins et remplit les conditions de l'IMT Jovem (exonération pour les jeunes), l'IMT et l'Imposto do Selo sur l'achat tombent à zéro, et l'économie dans cet exemple dépasse 9.000 €.
En résumé
- Prévoyez entre 4% et 8% du prix pour les impôts et les frais.
- Simulez l'IMT avant de faire une offre.
- Comparez les assurances et les frais de plusieurs banques.
