Vendre un logement hérité : étapes, impôts et précautions
PARCERIA ER · Vender casa · atualizado em 2026-10-28
Vendre un logement hérité est plus simple qu'il n'y paraît, à condition de suivre les étapes dans le bon ordre. Voici le parcours habituel.
1. Déclarer le décès aux Finances
L'administrateur de la succession (cabeça de casal) doit déposer la déclaration (Modelo 1 de l'Imposto do Selo) avant la fin du 3e mois suivant le décès, avec la liste des biens. Elle est obligatoire même si les héritiers sont exonérés d'impôt.
2. Imposto do Selo sur la succession
Le taux est de 10% sur la valeur patrimoniale du bien. Sont exonérés le conjoint ou le partenaire en union de fait, les enfants, petits-enfants, parents et grands-parents. Les frères et sœurs, neveux et nièces et autres héritiers paient, et l'impôt peut être réglé en plusieurs fois.
3. Habilitação de herdeiros et enregistrement
La habilitação de herdeiros (équivalent de l'acte de notoriété) identifie légalement les héritiers. Elle peut être établie au Balcão das Heranças (guichet des successions), dans une conservatória (bureau du registre) ou chez un notaire. Le bien est ensuite enregistré au nom des héritiers. En cas d'accord, habilitação, enregistrement et partage peuvent être faits en une seule fois.
4. Vendre avant ou après le partage
- Avant le partage : le logement peut être vendu par la succession, mais il faut l'accord et la signature de tous les héritiers.
- Après le partage : l'héritier à qui le logement a été attribué le vend seul.
5. Plus-values
Pour calculer la plus-value, la valeur d'acquisition est la valeur retenue pour l'Imposto do Selo (en règle générale, la valeur patrimoniale à la date de la succession), même en cas d'exonération. Si le logement est vendu avant le partage, chaque héritier déclare sa part de la plus-value et de la commission.
Comme la valeur patrimoniale est généralement bien inférieure à la valeur de marché, la plus-value peut être élevée. Pour les ventes réalisées entre 2026 et 2029, les logements hérités peuvent aussi bénéficier de la nouvelle exonération pour réinvestissement dans un logement loué à loyer modéré.
Chez PARCERIA ER, nous accompagnons les héritiers tout au long du processus, de l'estimation jusqu'à l'acte de vente, et nous aidons toute la famille à s'accorder sur le prix. Demandez une
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