CPCV e sinal: o que é o contrato-promessa e como se proteger
PARCERIA ER · Comprar casa · atualizado em 2026-11-08
Entre a proposta aceite e a escritura passam, em regra, algumas semanas ou meses. O contrato-promessa de compra e venda (CPCV) é o documento que compromete as duas partes durante esse tempo: o vendedor promete vender, o comprador promete comprar e fica tudo combinado por escrito, incluindo o sinal.
Para que serve o CPCV
O CPCV não transfere a casa: isso só acontece na escritura (ou no documento particular autenticado). Serve para fixar as condições do negócio e dar segurança a ambos enquanto o comprador trata do crédito e o vendedor reúne os documentos. Um bom CPCV indica, pelo menos:
- a identificação completa de compradores e vendedores;
- a descrição do imóvel, com o artigo matricial e a descrição no registo predial, incluindo garagem ou arrecadação;
- o preço, o valor do sinal e a forma de pagamento do resto;
- o prazo para a escritura e quem a marca;
- que a casa é vendida livre de ónus e encargos (por exemplo, com a hipoteca do vendedor cancelada na escritura);
- o que acontece se alguma das partes não cumprir.
As regras de forma
O CPCV de uma casa tem de ser feito por escrito e as assinaturas têm de ser reconhecidas presencialmente (por notário, advogado ou solicitador, por exemplo). Quem faz o reconhecimento certifica também a existência da licença de utilização ou de construção. Embora o Simplex Urbanístico tenha dispensado a licença na escritura, esta exigência do contrato-promessa mantém-se.
O sinal: quanto e para quê
A lei não fixa o valor do sinal. Na prática, costuma situar-se entre 10% e 20% do preço, e é descontado no pagamento final. Entregue-o sempre por transferência ou cheque e garanta que o valor fica escrito no contrato ou num recibo.
O sinal funciona como garantia para os dois lados:
| Se o comprador desistir ou não cumprir | perde o sinal |
| Se o vendedor desistir ou não cumprir | devolve o sinal em dobro |
Se o comprador já tiver recebido as chaves, pode, em alternativa, exigir o valor que a casa tem nessa altura, descontado o preço combinado, mais o sinal que pagou.
Atenção: se o crédito for recusado e o contrato nada disser, a lei não obriga a devolver o sinal. Antes de assinar, peça a pré-aprovação ao banco e inclua uma cláusula que preveja a devolução do sinal se o crédito não for aprovado.
Se uma das partes não cumprir
Em vez de ficar com o sinal ou de o receber em dobro, quem cumpriu pode pedir ao tribunal a execução específica: uma sentença que faz a venda no lugar de quem falhou. Nos contratos-promessa de casas este direito não pode ser afastado por cláusula.
Há, no entanto, um limite: um CPCV normal só obriga quem o assinou. Se o vendedor vender a casa a outra pessoa, o comprador tem direito ao dobro do sinal, mas não à casa. Para evitar esse risco, o contrato pode ter eficácia real: é feito por escritura ou documento autenticado, com essa declaração expressa, e é registado na conservatória. Compensa sobretudo em prazos longos ou em casas em construção.
E os impostos?
Assinar o CPCV, por si só, não obriga a pagar IMT. O imposto pode ser devido antes da escritura se as chaves forem entregues ao comprador logo com o contrato, ou se a posição do comprador for cedida a outra pessoa. Nos restantes casos, o IMT e o Imposto do Selo pagam-se antes da escritura. Para saber quanto vai pagar, use a nossa calculadora de IMT e Imposto do Selo.
Antes de assinar, confirme
- se quem vende é mesmo o proprietário (certidão permanente do registo predial) e se há hipotecas ou penhoras;
- se a caderneta predial e o registo correspondem à casa que visitou;
- o certificado energético e a situação da licença de utilização;
- a declaração do condomínio sobre dívidas;
- um prazo para a escritura realista, que dê tempo ao banco para avaliar e aprovar o crédito.
Na PARCERIA ER verificamos a documentação antes do CPCV, articulamos o prazo da escritura com o crédito e acompanhamos o processo até à entrega das chaves. Veja como apoiamos
quem compra casa.
