Crédito habitação passo a passo: as novas regras de 2026
PARCERIA ER · Crédito habitação · atualizado em 2026-11-02
Desde 1 de agosto de 2026 estão em vigor novas regras do Banco de Portugal para a concessão de crédito habitação. Saber como funcionam ajuda a perceber quanto lhe vão emprestar e a preparar o processo sem surpresas.
As regras que contam
- Taxa de esforço máxima de 45%: a soma de todas as prestações (casa, carro, cartões, créditos pessoais) não deve passar de 45% do rendimento líquido. Antes era 50%.
- Financiamento até 90% do valor da casa para habitação própria e permanente (80% para outras finalidades). A exceção é a garantia pública para jovens, que pode permitir 100%.
- Prazo: até 40 anos para quem tem até 35 anos; até 35 anos para quem tem mais de 35.
- Teste de stress: o banco simula a prestação com a taxa de juro 1,5 pontos acima, para garantir que aguenta uma subida.
Taxa fixa, variável ou mista?
- Variável: Euribor + spread; a prestação muda com a Euribor.
- Fixa: a prestação mantém-se durante todo o prazo (ou durante o período acordado).
- Mista: fixa nos primeiros anos e variável depois. É hoje a opção mais procurada.
Se quiser amortizar antes do tempo, a comissão máxima é de 0,5% na taxa variável e de 2% na taxa fixa.
Passo a passo
- Simular e preparar. Veja quanto pode pagar por mês e junte os documentos que os bancos costumam pedir: identificação, recibos de vencimento, declaração e nota de liquidação do IRS, extratos bancários e mapa de responsabilidades do Banco de Portugal.
- Pré-aprovação. Com a pré-aprovação, sabe até quanto pode comprar e negocia com mais força.
- Proposta e contrato-promessa (CPCV). Depois de escolher a casa, faz-se a proposta e o contrato-promessa, normalmente com um sinal.
- Avaliação bancária. O banco manda um perito avaliar o imóvel. O financiamento conta a partir do menor valor entre o preço e a avaliação.
- Aprovação final e FINE. O banco entrega a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), com todas as condições. Tem pelo menos 7 dias para a analisar.
- Escritura. Compra e crédito são assinados no mesmo dia e recebe as chaves.
Porquê um intermediário de crédito
Um intermediário de crédito, autorizado e registado no Banco de Portugal, compara várias propostas e negoceia spread, seguros e comissões por si. Na PARCERIA ER trabalhamos com um parceiro de intermediação de crédito, integrado no mesmo acompanhamento da compra.
