Mais-valias na venda de casa: quanto paga e como reduzir o imposto
PARCERIA ER · Vender casa · atualizado em 2026-11-02
Quando vende uma casa por mais do que pagou, o ganho, a chamada mais-valia, é tributado em IRS. A boa notícia é que há várias formas legais de reduzir ou até eliminar o imposto.
Como se calcula
Mais-valia = valor de venda − (valor de compra × coeficiente de desvalorização da moeda) − despesas dedutíveis.
Só 50% da mais-valia é tributada, e esse valor soma-se aos outros rendimentos do ano, à taxa de IRS que lhe corresponder. Os coeficientes são publicados todos os anos em portaria e aumentam o valor de compra de imóveis comprados há mais de 2 anos.
Despesas que pode deduzir
- IMT, Imposto do Selo, escritura e registos pagos na compra;
- obras de valorização feitas nos últimos 12 anos, com faturas;
- comissão da imobiliária e certificado energético da venda.
Guarde todas as faturas de obras, porque podem valer milhares de euros de imposto.
Quando pode ficar isento
- Reinvestimento em habitação própria e permanente: se vender a casa onde vive e reinvestir o valor de venda (deduzido do crédito que liquidou) noutra habitação própria e permanente entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda. A casa vendida tem de ter sido a sua habitação própria e permanente, e a intenção de reinvestir declara-se no IRS do ano da venda.
- Novo em 2026: reinvestimento em casas para arrendar. Para vendas entre 2026 e 2029, há isenção se o valor for reinvestido em habitação arrendada a renda moderada (até 2.300 €/mês). Aplica-se à venda de imóveis habitacionais. Há prazos e condições a cumprir.
- Reformados e maiores de 65 anos: podem aplicar o valor, em 6 meses, num PPR, seguro ou fundo de pensões que pague uma renda.
- Venda ao Estado ou a autarquias: isenta, salvo exceções.
- Imóveis comprados antes de 1989: as mais-valias não são tributadas.
Atenção: a isenção por amortização do crédito da casa própria só se aplicou a vendas até ao final de 2024.
Como se declara
A venda declara-se no Anexo G da declaração de IRS do ano seguinte (Anexo G1 para imóveis comprados antes de 1989). Antes de vender, vale a pena fazer a simulação com um contabilista.
